Yapı İpoteği (TMK m. 893/I-3, m. 895-897)

Yapı ipoteği, TMK m. 893/I-3, m. 895-897 hükümleri arasında düzenlenen, tescile tabi bir kanuni ipotek türüdür. Bu kanuni ipotek, ülkemizde ve hatta tüm dünyada ekonomik faaliyetlerin önemli güçlerinden biri olan inşaat sektörü ile iç içedir. Bu nedenle uygulamada kanuni ipotek türleri arasında en çok yapı ipoteğine rastlanmaktadır. Kanunda yapı ipoteğinin özel olarak düzenlenmiş olmasının sebebi, taşınmaz üzerinde malzeme vererek veya vermeksizin emek sarf eden yapı alacaklılarını korumaktır. Zira bu ilişkide zayıf konumda olan yapı alacaklılarıdır. Yapı alacaklıları, özellikle gerçekleştirmiş oldukları yapı faaliyetleri sebebiyle, ilgili taşınmazda değer artışına sebep olmaktadırlar. İşte kanun koyucu bu değer artışı sebebiyle yapı alacaklıları lehine tescile tabi bir kanuni ipotek imkanı getirmiştir. Eserde, yapı ipoteği kavramı, yapı ipoteğinin diğer ipotek türleri içerisindeki konumu, yapı alacağı kavramı, yapı alacaklısı kavramı, mükerrer ödeme riski, yapı ipoteğinin tescili, tescil talebinin hukuki niteliği, tescilin sırası, öncelik hakkı ve ipotek değerinin yapı alacaklıları arasında paylaşımı gibi tartışmalı konular ele alınmıştır. Öğretide yer alan farklı fikirlere yer verilerek kişisel değerlendirme yapılmasına özen gösterilmiş, konuyla ilgili yüksek mahkeme kararlarından örnekler vermek suretiyle uygulama hakkında da bilgi verilmesi amaçlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ

BİRİNCİ BÖLÜM

§ 1. YAPI İPOTEĞİNİN İPOTEK HAKLARI İÇİNDEKİ KONUMU VE ÖZELLİKLERİ

I. İPOTEK KAVRAMI VE TÜRLERİ

A. Kavram

B. İpotek Türleri

1. Genel Bilgi

2. İradi İpotekler

3. Kanuni İpotekler

II. TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM İLKELER VE İPOTEĞİN ÖZELLİKLERİ

A. Taşınmaz Rehnine Hakim İlkeler

1. Tapu Siciline Güven İlkesi

2. Belirlilik İlkesi

3. Kamuya Açıklık (Aleniyet) İlkesi

4. Derecelerin Sabitliği İlkesi

B. İpoteğin Özellikleri

1. İpoteğin Feri ve Tali Nitelik Taşıması

2. Lex Commissoria Yasağı

3. Kıymetli Evraka Bağlanamaması

4. İpotekte Temel İlişkideki Borçlunun Sorumluluğunun İpotekli Taşınmazla Sınırlı Olmaması

5. Başkasının Borcu İçin İpotek Verilebilmesi

İKİNCİ BÖLÜM

§ 2. YAPI İPOTEĞİNİN TARAFLARI VE KONUSU

I. YAPI İPOTEĞİNİN TARAFLARI

A. Yapı İpoteği Alacaklısı

1. TMK m. 893/I-3 Hükmünün İncelenmesi

2. Yükleniciler (Unternehmer)

3. Alt Yükleniciler (Subunternehmer)

4. Zanaatkarlar

5. Diğer Kişiler

6. Yapı İpoteğinin Tescilini Talep Etme Hakkı Olmayanlar

B. Yapı İpoteği Borçlusu

1. Taşınmaz Maliki

2. Taşınmazı Sonradan Edinenler

3. İflas Masası

II. YAPI İPOTEĞİNİN KONUSU

A. Genel Bilgi

B. Yapı Kavramı

1. Yapı ve Diğer İş Kavramı

2. Taşınır Yapıların Durumu

3. Yapı İşinin Gerçekleştiği Taşınmazın Aile Konutu Olması

C. Arazi

D. Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilebilen Bağımsız ve Sürekli Haklar

E. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler

F. Yapı İpoteği Tesis Edilmeyen Taşınmazlar

1. Kamu Malı Niteliğindeki Taşınmazlar

2. Dernek ve Vakıf Taşınmazlarının Durumu

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

§ 3. YAPI İPOTEĞİNİN TESCİLİ

I. YAPI İPOTEĞİNİN TESCİLİ İÇİN GEREKLİ KOŞULLAR

A. Genel Bilgi

B. Bir Yapı Alacağının Varlığı

1. Yapı Alacağı Kavramı

2. Yapı Alacağının Kapsamı

C. Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş veya Mahkeme Kararıyla Tespit Edilmiş Olması

1. Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş Olması

2. Alacağın Mahkeme Kararıyla Tespit Edilmiş Olması

D. Malikin Alacak İçin Yeterli Güvence Göstermemesi

E. Tescili Talep Süresinin Geçmemiş Olması

II. YAPI İPOTEĞİNİN TESCİLİ

A. Genel Bilgi

B. Tescil Talebi

1. Tescil Talebinde Bulunmaya Yetkili Kişiler

2. Yapı İpoteğinin Tescilini Talep Hakkının Hukuki Niteliği

C. Tescilin Dayanağı ve Tarzı

D. Geçici ve Kesin Tescil

1. Geçici Tescil

2. Kesin Tescil

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

§ 4. YAPI İPOTEĞİNİN SIRASI, ÖNCELİĞİ VE SONA ERMESİ

I. YAPI İPOTEĞİNİN SIRASI

A. Genel Bilgi

B. Yapı İpoteği Alacaklılarının Kendi Aralarındaki Sıra

C. Yapı İpoteğinin Diğer İpotekler Karşısındaki Sırası

II. YAPI ALACAKLILARININ TAŞINMAZDAKİ DEĞER ARTIŞI ÜZERİNDEKİ ÖNCELİK HAKLARI

A. Genel Bilgi

B. Öncelik Hakkının Konusu

C. Öncelik Hakkının Kullanılmasının Koşulları

1. Genel Bilgi

2. Objektif Şart

3. Sübjektif Şart

D. Öncelik Hakkının Kullanım Şekli

1. Dava Yoluyla Kullanımı

2. Davanın Hukuki Niteliği

3. Davanın Tarafları

E. Öncelik Hakkının Hükümleri

1. Genel Bilgi

2. Değer Artış Bedelinin Bölüşülmesi

III. YAPI İPOTEĞİNİN SONA ERMESİ

A. Terkin

B. Rehin Konusu Taşınmazın Yok Olması veya Kamulaştırılması

C. Yapı Alacağının Sona Ermesi

D. Yeterli Güvence Gösterilmiş Olması

SONUÇ

KAYNAKÇA